SADRŽAJ:
UGOVOR O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI
Ugovor o prodaji je takav ugovor kojim se prodavac obavezuje da prenese na kupca pravo svojine na prodatu stvar (ili pribavi prodato pravo) i da mu je u tu svrhu preda, a kupac se obavezuje da plati cenu u novcu i preuzme stvar.
Ovaj ugovor je imenovani ugovor, koji je uvek dvostrano obavezan i teretan; konsensualan i neformalan (izuzev o prodaji nepokretnosti – pismena forma). Najčešće je komutativan, ali može se zaključiti i kao aleatoran (prodaja buduće žetve).
Ugovor o prodaji je imenovani ugovor, koji je uvek dvostrano obavezan i teretan; konsensualan i neformalan (izuzev o prodaji nepokretnosti – pismena forma); najčešće komutativan, ali može se zaključiti i kao aleatoran (prodaja buduće žetve).
BITNI ELEMENTI
Stvar ili Pravo
1. STVAR ILI PRAVO (kao predmet prodavčeve obaveze) – da bi stvar bila predmet ugovora o prodaji, moraju biti ispunjeni svi opšti uslovi koji se odnose na mogućnost, dozvoljenost i određenost predmeta ugovora.
Takođe, stvar mora biti u prometu (u suprotnom ugovor je ništav). Pored toga, prodaja se može odnositi i na buduću stvar. Stvar o kojoj je ugovor mora postojati u trenutku zaključenja ugovora (osim ugovora o prodaji budućih stvari), i nema pravno dejstvo ako je u času zaključenja stvar propala.
Ako je samo delimično propala, kupac može raskinuti ugovor ili ostati pri njemu uz srazmerno sniženje cene. Tuđa stvar može biti predmet ugovora o prodaji, ali kupac koji je bio savestan, ako usled toga ne može ostvariti cilj ugovora, može raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete.
Pravo može biti predmet ugovora o prodaji pod uslovom da je prenosivo.
Cena
2. CENA (kao predmet kupčeve obaveze) – kao novčana naknada koju kupac duguje prodavcu, ona treba da je:
A) Izražena u novcu – redovno se izražava u novcu, ali se delom može dati i u nekoj stvari, pod uslovom da je vrednost novca veća od vrednosti stvari.
B) Određena ili odrediva – u suprotnom ugovor nema pravno dejstvo. Izuzetak – ugovor o prodaji u privredi koji je i bez odredbe o ceni punovažan, jer se predviđa da je kupac dužan platiti cenu koju je prodavac redovno naplaćivao u vreme zaključenja ugovora, a u nedostatku ove, razumnu cenu (tekuća cena u vreme zaključenja ugovora), a ako se ona ne može utvrditi, onda cenu koju utvrđuje sud prema okolnostima slučaja.
Cena može biti propisana i od strane nadležnog organa, ili trećeg lica, ali ne može samo od strane jednog ugovarača, i takva odredba se smatra kao da nije ni ugovorena i tada kupac duguje cenu kao u slučaju kada cena nije određena.
V) Stvarna – ne sme biti prividna (simulovana ili fiktivna).
G) Srazmerna – nije uslov za nastanak ugovora o prodaji, ali jeste za njegovu punovažnost (može se zahtevati poništenje ugovora ako cena nije pravična, odnosno srazmerna).
DEJSTVO
Ugovor o prodaji je dvostrano obavezni ugovor koji rađa uzajamne obaveze ugovornika.
1. OBAVEZE PRODAVCA
1.1 Obaveze predaje stvari
Obaveza predaje stvari – ima za cilj da kupca učini vlasnikom stvari i da mu omogući da se koristi ovlašćenjima koja iz ovog prava proističu. Prodavac je dužan predati stvar kupcu na način, u vreme i na mestu predviđenom ugovorom. Predaja može biti fizička iz ruke u ruku, ali i simbolična i fiktivna.
Prodavac je dužan predati stvar kupcu u ispravnom stanju zajedno sa njenim pripacima, a plodovi i druge koristi od stvari pripadaju kupcu od dana kad je prodavac bio dužan da mu ih preda.
Ako datum predaje stvari nije određen – u razumnom roku posle zaključenja ugovora.
Kad mesto predaje nije određeno ugovorom – mesto u kome je prodavac u času zaključenja ugovora imao svoje sedište ili prebivalište, odnosno boravište.
Prodavac nije dužan predati stvar ako mu kupac ne isplati cenu istovremeno, ili nije spreman da to učini, ali kupac nije dužan isplatiti cenu pre nego što je imao mogućnost da pregleda stvar.
2.1 Obaveza zaštite u slučaju materijalnih i pravnih nedostataka.
2. OBAVEZE KUPCA
Obaveza isplate cene – sastoji se u predaji određene sume novca (koja je ugovorom određena ili zakonom propisana) u svojinu prodavca. Ako nešto drugo nije predviđeno, kupac je dužan da isplati cenu odjednom, a ne u pojedinim delovima (ratama). Ako je ugovorena uzastopna isporuka, kupac je dužan isplatiti cenu za svaku isporuku u času njenog preuzimanja.
Kupac je dužan platiti cenu u vreme i na mestu određenim u ugovoru, a ako nije određeno, plaćanje se vrši u času i mestu u kome se vrši predaja stvari, a ako se ne mora platiti u času predaje, plaćanje se vrši u prebivalištu, odnosno sedištu prodavca.
Obaveza preuzimanja stvari – sastoji se od preduzimanja svih potrebnih radnji koje omogućavaju prodavcu da izvrši svoju obavezu predaje (u suprotnom, kupac dolazi u poverilačku docnju).
OBAVEZA ČUVANJA STVARI ZA RAČUN SAUGOVARAČA
Ovu obavezu imaju jedan prema drugom i kupac i prodavac. Ako je zbog kupčeve docnje rizik prešao na kupca pre predaje stvari, prodavac je obavezan da je čuva sa pažnjom dobrog privrednika/domaćina, a istu obavezu ima i kupac kad mu je stvar uručena, a on hoće da je vrati prodavcu, bilo što je raskinuo ugovor, bilo što je zahtevao zamenu stvari. Svaki od njih ima pravo na naknadu troškova potrebnih radi očuvanja stvari.
NAKNADA ŠTETE U SLUČAJU RASKIDA PRODAJE
U slučaju raskida prodaje zbog povrede ugovora od strane jedne, druga strana ima pravo na naknadu štete koju zbog toga trpi, prema opštim pravilima o naknadi štete nastale povredom ugovora. Ali postoje i dva posebna pravila:
1. Ako stvar ima tekuću cenu
Ako stvar ima tekuću cenu – druga strana može zahtevati razliku između cene određene ugovorom i tekuće cene na dan raskida ugovora na tržištu mesta u kome je posao obavljen.
2. Kad je predmet prodaje izvesna količina stvari određenih po rodu
Kad je predmet prodaje izvesna količina stvari određenih po rodu – pa jedna strana ne izvrši svoju obavezu na vreme, druga strana može izvršiti prodaju radi pokrića, odnosno kupovinu radi pokrića, i zahtevati razliku između cene određene ugovorom i cene prodaje odnosno kupovine radi pokrića.
PRODAJA SA PRAVOM PREČE KUPOVINE
Ugovor o prodaji kod kojeg se kupac obavezuje da izvesti prodavca o nameravanoj prodaji stvari određenom licu, kao i o uslovima te prodaje, i da mu ponudi da on stvar kupi za istu cenu.
Prodavac je dužan da u roku od 1 meseca od kada ga je kupac obavestio, obavesti kupca na pouzdan način o svojoj odluci da se koristi pravom preče kupovine – neophodno je da prodavac, istovremeno sa izjavom da on kupuje stvar, isplati cenu ugovorenu sa trećim licem, ili da je položi kod suda.
Ukoliko kupac proda stvar i prenese pravo svojine na trećeg ne obaveštavajući prodavca, ovaj može u roku od 6 meseci, od dana kada je saznao za ovaj prenos, zahtevati da se prenos poništi i da se stvar njemu ustupi pod istim uslovima, s tim što sa takvim zahtevom može uspeti samo ako dokaže da je treće lice bilo nesavesno. U ovom roku prodavac, takođe, mora i da isplati cenu ugovorenu sa trećim licem ili da je položi kod suda.
Dužina prava preče kupovine određuje se ugovorom, ali u svakom slučaju prestaje po proteku 5 godina od prenosa svojine stvari na treće lice.
ZAKLJUČAK
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti predstavlja ključni pravni akt koji precizno definiše prava i obaveze prodavca i kupca. Razumevanje bitnih elemenata kao što su predmet ugovora i cena, kao i specifičnih obaveza koje proizilaze iz ugovora, od suštinske je važnosti za zaštitu interesa obe strane.
Pravilno formulisanje i poštovanje zakonskih propisa osiguravaju da transakcija bude zakonita i fer, čime se smanjuje rizik od budućih sporova i pravnih problema.