SADRŽAJ:
UGOVOR O ZAKUPU STANA
Ugovorom o zakupu obavezuje se zakupodavac da zakupcu preda određenu nepotrošnu stvar na upotrebu, a zakupac se obavezuje zakupodavcu da mu za to plaća određenu zakupninu i da mu po isteku određenog vremena istu stvar vrati.
Upotreba obuhvata i uživanje stvari, tj. pribiranje plodova koje stvar daje, ako nije drugačije ugovoreno ili uobičajeno.
Ugovor o zakupu je konsensualan i neformalan (izuzetak kada je predmet zakupa nepokretnost), uvek dvostrano obavezan, teretan i komutativan ugovor. To je ugovor sa trajnim izvršenjem, jer se izvršenje prestačija iz tog ugovora prostire u jednom dužem vremenskom periodu.
Bitni elementi
1. Stvar koja se daje na upotrebu ili imovinsko pravo – samo nepotrošna stvar – postojeća, kao i tuđa i buduća. Imovinsko pravo treba da bude ono koje nije vezano za ličnost titulara i koje daje određene prihode (licenca).
2. Zakupnina – naknada koju zakupac plaća zakupodavcu za upotrebu zakupljene stvari ili prava. Zakupnina mora biti određena ili odredljiva, stvarna i srazmerna (pravična) – važe pravila propisana za prodajnu cenu.
3. Vreme trajanja – nije bitan element, ali je značajan jer ugovor pretpostavlja trajniji dugovinski odnos od čije dužine zavisi i veličina prestačije.
Dejstvo
Stvara obaveze za obe ugovorne strane.
Obaveze zakupodavca
1. Predaja zakupljene stvari
Predaja zakupljene stvari – na način, u vreme i na mestu kako je to ugovorom predviđeno. Stvar mora biti u ispravnom stanju (kako je to određeno ugovorom, a u nedostatku istog – u stanju da može poslužiti za upotrebu radi koje je ugovor zaključen), zajedno sa njenim pripacima.
2. Održavanje stvari u ispravnom stanju
Održavanje stvari u ispravnom stanju – podrazumeva njegovu obavezu da vrši potrebne opravke na njoj. Ali, troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi same upotrebe padaju na teret zakupca.
3. Odgovornost za materijalne nedostatke
Odgovornost za materijalne nedostatke – zakupodavac odgovara zakupcu za sve nedostatke zakupljene stvari koji smetaju njegovoj ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira na to da li je znao za njih ili ne, kao i za nedostatke svojstava ili odlika predviđenih izričito ili prećutno ugovorom, s tim što se ne uzimaju u obzir nedostaci manjeg značaja.
Zakupodavac ne odgovara za nedostatke koji su u času zaključenja ugovora bili poznati zakupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati, ali odgovara za nedostatak koji je zakupcu usled krajnje nepažnje ostao nepoznat, ako je on znao za taj nedostatak i namerno propustio da o njemu obavesti zakupca. Inače, zakupodavac odgovara za sve nedostatke zakupljene stvari, ako je tvrdio da ona nema nikakvih nedostataka.
Ako u času predaje stvar ima neki nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupac može, po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine. Ako se može otkloniti, zakupac može zahtevati od zakupodavca ili otklanjanje nedostatka u primerenom roku ili sniženje zakupnine, odnosno raskid ugovora ili sniženje zakupnine ako zakupodavac ne otkloni nedostatak u naknadnom primerenom roku koji mu je zakupac ostavio. U svakom slučaju zakupac ima pravo na naknadu štete.
4. Odgovornost za pravne nedostatke
Odgovornost za pravne nedostatke – dolazi do izražaja kad neko treći pretenduje da na zakupljenoj stvari vrši neko pravo i obrati se svojim zahtevom zakupcu, kao i ako samovlasno oduzme stvar od zakupca – zakupac je dužan da o tome obavesti zakupodavca, inače će odgovarati za štetu.
Ako se utvrdi da trećem pripada neko pravo koje potpuno isključuje pravo zakupca na upotrebu stvari, ugovor se raskida po samom zakonu – naknada štete zakupcu. Ako pravo trećeg samo ograničava pravo zakupca, on može, po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete.
Obaveze zakupca
1. Upotreba stvari prema ugovoru ili njenoj nameni – da upotrebljava stvar kao dobar privrednik/domaćin, i samo onako kako je to određeno ugovorom ili namenom stvari. Dužan je da je čuva od oštećenja, da snosi troškove tekuće upotrebe, kao i da je održava, tj. snosi sitnije opravke izazvane njenom redovnom upotrebom.
2. Plaćanje zakupnine – kao naknada za upotrebu zakupljene stvari, može se sastojati u novcu ili nekim drugim stvarima. Može se isplaćivati odjednom ili u ratama, unapred, prilikom zaključenja ugovora, ili unazad, u toku trajanja zakupa, ili po njegovom prestanku.
Ako nije drugačije određeno, plaća se polugodišnje kad je stvar data u zakup za jednu ili više godina, a ako je data na kraće vreme, po isteku tog vremena.
Zakupodavac može otkazati ugovor ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje, s tim što će ugovor ostati na snazi ako zakupac isplati iznos dužne zakupnine pre nego što mu otkaz bude saopšten.
3. Vraćanje zakupljene stvari – u stanju u kojem je bila kad mu je predata u zakup – neoštećenu. Ipak, on ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, kao i za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti. Stvar se vraća u mestu u kom je bila predata.
Podzakup
Podzakup je ugovor kojim zakupac zakupljenu stvar daje u zakup drugome – može samo ako ugovorom ili zakonom nije zabranjen i samo pod uslovom da se njime ne nanosi šteta zakupodavcu.
Zaključenjem ugovora o podzakupu zakupac se ne oslobađa odgovornosti prema zakupodavcu, već mu jemči da će podzakupac upotrebljavati stvar prema ugovoru o zakupu.
Zaključenje ugovora o podzakupu može biti uslovljeno prethodnim dobijanjem dozvole od strane zakupodavca – može odbiti davanje dozvole samo iz opravdanih razloga. Ali ako se stvar da u podzakup bez dozvole, zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu.
Iako se zakupodavac sa podzakupcem ne nalazi u pravnom odnosu, ZOO predviđa da zakupodavac može, radi naplate svojih potraživanja od zakupca nastalih iz zakupa, da zahteva neposredno od podzakupca isplatu iznosa koje ovaj duguje zakupcu po osnovu podzakupa. Podzakup prestaje u svakom slučaju kada prestane zakup.
Otuđenje zakupljene stvari
Zakupodavac može u toku trajanja zakupa otuđiti zakupljenu stvar nekom trećem licu.
1. Otuđenje posle predaje stvari u zakup – pribavilac stvari stupa na mesto zakupodavca, i prava i obaveze iz zakupa nastaju između njega i zakupca.
Pribavilac ne može zahtevati od zakupca da mu preda stvar pre isteka roka za koji je zakup ugovoren, a za pribavičeve obaveze iz zakupa prema zakupcu odgovara prenosilac kao solidarni jemac.
2. Otuđenje pre predaje zakupcu – pribavilac stupa na mesto zakupodavca i preuzima njegove obaveze prema zakupcu samo ako je u momentu zaključenja ugovora o otuđenju znao za postojanje ugovora o zakupu.
Ako nije znao, nije dužan da zakupcu preda stvar, a zakupac može da traži naknadu štete od zakupodavca.
Prestanak zakupa
Može prestati na više načina:
1. Protek određenog vremena – zakup koji je zaključen za određeno vreme, kao i onaj čije je trajanje određeno zakonom.
2. Prećutno obnavljanje zakupa – ako po isteku vremena za koje je ugovor o zakupu bio zaključen, zakupac produži da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu na neodređeno vreme, pod istim uslovima kao i prethodni. Obezbeđenja koja su data za prvi zakup prestaju.
3. Otkaz – otkazom prestaje ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mesnih običaja. U tom slučaju svaka strana može dati otkaz drugoj, poštujući određeni otkazni rok. Ako nije drugačije određeno, otkazni rok iznosi 8 dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme.
4. Propast stvari usled više sile – ako je stvar uništena, zakup prestaje, a u slučaju delimičnog uništenja zakupac može da raskine ugovor ili da ostane i dalje u zakupu i zahteva odgovarajuće sniženje zakupnine.
5. Smrt – zakupca ili zakupodavca, zakup se nastavlja sa njegovim naslednicima, ako nije drugačije ugovoreno.
Ključne reči: Ugovor o zakupu stana, ugovor